전세 계약 전 알아야 할 필수 점검 사항 9가지

 

 

최근 많은 분들이 전세사기로 인해 경제적, 정신적으로 큰 피해를 입고 있다는 소식을 접하며 안타까운 마음입니다. 특히 전세를 처음 알아보시는 분들이나, 주택시장에 익숙하지 않은 분들에게 전세사기는 더욱 큰 부담이 될 수 있습니다. 오늘은 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 중요한 사항들을 정리해 드리겠습니다.

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1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

등기부등본은 해당 부동산의 법적 상태를 확인할 수 있는 문서입니다. 반드시 계약 직전과 잔금 지급 직전에 확인해야 합니다.

확인할 사항:

1. 소유자 정보: 계약 상대방이 등기부등본 상의 실제 소유자인지 확인하세요.
2. 근저당권: 근저당권이 설정되어 있다면 해당 부동산이 이미 담보로 잡혀 있는 상태입니다.
3. 가압류, 가처분, 경매 신청 여부: 이런 권리가 설정되어 있다면 리스크가 높아질 수 있습니다.

Tip: 등기부등본은 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 발급 가능합니다.

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2. 전세보증금과 집값(매매가)의 비율 확인

전세보증금은 해당 부동산의 매매가를 초과해서는 안 됩니다. 전세가율이 70%를 초과한다면 리스크가 높아집니다.

• 매매가 대비 전세가율: 일반적으로 70% 이하가 안전하다고 판단됩니다.
• 시세 확인: 부동산 플랫폼(네이버 부동산, 직방 등)에서 주변 시세를 비교하세요.

Tip: 매매가가 너무 낮은 경우 허위 매물일 가능성도 있으니 주의하세요.

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3. 임대인의 신용 상태 확인

임대인이 부채가 많거나 신용 상태가 좋지 않다면 전세보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

확인 방법:

• 임대인 명의의 부동산 대출현황: 등기부등본에서 근저당 설정 금액으로 추정.
• 임대인 신용정보: 사전에 임대인 동의를 받고 신용조회 서비스를 이용해 확인 가능.

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4. 전세보증보험 가입 여부 확인

전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우 보험사에서 이를 대신 반환해 주는 제도입니다.

가입 방법:

1. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등을 통해 가입.
2. 전세계약 전, 보험가입 가능 여부를 확인하세요. 보험 가입이 불가하다면 리스크가 높은 매물일 가능성이 큽니다.

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5. 권리 관계가 복잡한 물건 피하기

다음과 같은 권리관계가 설정된 물건은 피하는 것이 좋습니다:

• 집주인이 여러 명: 공동 소유주가 있는 경우 모두의 동의가 필요합니다.
• 임차권이 이미 설정된 경우: 다른 세입자의 임차보증금 반환 문제가 선순위로 설정될 수 있습니다.
• 경매 진행 중인 물건: 이런 매물은 리스크가 매우 높습니다.

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6. 임대차 계약서 작성 시 필수 확인 사항

계약서는 단순한 서류가 아니라, 법적 효력이 있는 중요한 문서입니다. 작성 시 아래 사항을 꼼꼼히 확인하세요.

1. 임대인 본인 직접 서명: 대리인과의 계약은 위험할 수 있습니다.
2. 특약 사항 추가: 예를 들어, "잔금 지급 전 근저당 설정 금지"를 명시하세요.
3. 확정일자 받기: 확정일자는 전세금 보호를 위한 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.

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7. 부동산 중개사무소 이용 시 주의사항

공인중개사를 통해 계약할 때도 안심할 수만은 없습니다.

• 공인중개사 자격증 확인: 자격증과 등록증을 반드시 확인하세요.
• 중개사고 배상보험 가입 여부 확인: 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 있는 보험 가입 여부를 물어보세요.

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8. 현장 방문은 필수

현장을 방문하여 주변 환경, 건물 상태, 공실 여부 등을 직접 확인하세요. 특히 다음을 주의 깊게 살펴보세요:

• 빈집 여부: 다른 세입자가 없는 빈집은 사기 위험이 높습니다.
• 건물 노후도: 오래된 건물은 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

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9. 마지막 체크리스트

• 등기부등본 확인
• 매매가 대비 전세가율 확인
• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• 임대인 신용 상태 확인
• 확정일자 받기
• 계약 전후 등기부등본 재확인

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마무리: 안전한 전세 계약을 위한 첫걸음

전세사기를 예방하려면 정보의 비대칭성을 극복하는 것이 중요합니다. 충분한 정보를 수집하고, 전문가의 도움을 받으며, 꼼꼼히 확인하는 습관을 들이세요. 위 사항들을 철저히 점검한다면 전세사기 피해를 예방할 가능성이 훨씬 높아질 것입니다.